La nueva Ley de Alquileres, promulgada hoy con su publicación en el Boletín Oficial, establece que a partir del 18 de octubre los contratos que se firmen deberán ser de tres años de duración, con actualizaciones no menores a los seis meses y calculados en base al Coeficiente Casa Propia, que se utiliza desde 2021 para los créditos Procrear.
Además, establece contratos solamente en pesos
La reforma de la Ley 27737 fue aprobada la semana pasada por el Congreso y se promulgó ayer con la publicación del Decreto 533/2023. En base a lo dispuesto en la nueva ley, los contratos de alquiler seguirán teniendo una duración de tres años, deberán ser estipulados «en valor único en moneda nacional» y se podrán realizar «ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses».
Los contratos que ya están firmados bajo la ley aprobada en 2020 -con plazo de vigencia de tres años y esquema de ajuste anual por ICL- seguirán su curso hasta la finalización de los 36 meses de duración y se ajustarán a la nueva ley al momento de la renovación. Las modificaciones corren para aquellos que firmen contrato a partir del 18 de octubre. Todos los que tienen contrato vigente, seguirán bajo las condiciones allí fijadas.
El problema de fondo
Víctor Hugo Bazán, ex vecino de Banfield y presidente de la Asociación Civil de Inquilinos de la provincia de San Juan, ofreció a Brown On Line una mirada profunda respecto de la nueva ley nacional. «Ninguna ley vendrá a solucionar un problema que lleva años y que aqueja a unos 10 millones de personas. De eso puede encargarse el estado, o los estados, y no necesitan de una ley especial para hacerlo; ya tienen la Constitución Nacional, que es el instrumento que garantiza el derecho a la vivienda».
«La ley es lo que debería ser: ajuste por salarios, tres años de contrato, no hacer contratos en dólares. El mercado inmobiliario buscaba mejorar su rentabilidad sin tener en cuenta la realidad. Si no se trabaja en la actualización de las valuaciones fiscales, en la pesificación de los inmuebles, si no no se trabaja en aplicar un impuesto a la vivienda ociosa, es decir, si no se mejora eso, es cada vez más difícil alquilar. El estado está completamente ausente para equilibrar la relación despareja de fuerzas entre el locatario y el propietario, que siempre busca alquileres en negro para no declarar los ingresos ni las propiedades», dice.
«Estamos ante una crisis habitacional grave. En San Juan se construyeron 78 mil viviendas, 19 mil de las cuales son del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), el resto son privadas. La demanda actual es de 78 mil familias que alquilan y quieren tener su casa. No se trata de que no hay viviendas, sino de que los privados especulan con la vivienda: construyen en pesos, compran materiales en pesos, le pagan a los albañiles en pesos y la venden en dólares», describe.
La actualización
También se modificó el índice que se emplea para la actualización de los alquileres, al establecer que «los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA».
El índice Casa Propia, que se utiliza desde 2021 para la actualización de las cuotas para los diferentes créditos que se enmarcan dentro del Programa Federal Casa Propia y Procrear II, tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
De acuerdo con información suministrada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, esta fórmula promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9, de modo que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial plena, la referencia que se tomará en cuenta será equivalente al 90% de ese total.
En línea con la periodicidad de ajuste semestral, la primera actualización con el Coeficiente Casa Propia podrá hacerse a partir del mes de marzo de 2024.
Para calcular el ajuste, se debe consultar cuáles fueron los últimos seis valores del Coeficiente Casa Propia, que el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat actualiza periódicamente en el siguiente sitio.Luego se deberá multiplicar los seis valores entre sí, y a ese resultado, habrá que multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
